W ostatnich latach Polska stała się bardzo atrakcyjnym krajem dla obcokrajowców, imigrantów i inwestorów z różnych krajów. I jeśli w przypadku obywateli innych krajów UE wszystko jest bardzo jasne, ponieważ zakup nieruchomości odbywa się na zasadach ogólnych, to przy zakupie przez cudzoziemców, którzy nie są obywatelami UE, istnieją pewne niuanse.
Obywatel kraju spoza Unii Europejskiej aby kupić nieruchomości w Polsce, w większości przypadków musi uzyskać zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie wydawane jest na wniosek po wykazaniu podstawy/podstaw do zakupu, w tym cudzoziemiec musi udowodnić swoje więzi z Polską, a Ministerstwo musi upewnić się, że obcokrajowiec nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa kraju. Termin wydania takiego zezwolenia wynosi do dwóch miesięcy, ale w praktyce procedura trwa znacznie dłużej, czasami do roku.
Czy są jakieś wyjątki?
Podobnie jak w przypadku każdej reguły, istnieją wyjątki. Cudzoziemiec może bez uzyskania zezwolenia kupić w Polsce lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, na rynku pierwotnym lub wtórnym. Do takiego zakupu wystarczy tylko paszport i pieniądze. Może również kupić mieszkanie z ogródkiem lub szeregowiec, czasami nawet bliźniak, jeśli w dokumentacji budynek mieszkalny jest ujawniony i dokumentacja kompletna, a nieruchomość nie posiada dodatkowo udziału w drodze. Przy takiej transakcji obcokrajowiec nie musi nawet przebywać w Polsce, udzielając pełnomocnictwa osobie uprawnionej, uprzednio poświadczając je w Ambasadzie RP w dowolnym kraju.
W jakich innych przypadkach cudzoziemiec nie potrzebuje pozwolenia na zakup nieruchomości? Oto kilka przykładów:
– Zakup mieszkania w budynku wielomieszkaniowym;
– Zamieszkał w Polsce przez co najmniej 5 lat od uzyskania przez niego zezwolenia na stały pobyt lub co najmniej 2 lata od uzyskania stałego pobytu, jeżeli jest w związku małżeńskim z obywatelem Polski i zakupiona nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego;
– Otrzymuje spadek z mocy prawa (w przypadku gdy spadkodawca posiadał nieruchomość przez co najmniej 5 lat i obcokrajowiec jest w dniu nabycia uprawiony do dziedziczenia po tej osobie;
– Przy nieruchomości jako wierzyciel hipoteczny (bank) – przy przyjęciu nieruchomości na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.
Pogranicze
Należy pamiętać, że wszelkie wskazane wyjątki nie dotyczą nieruchomości położonych w strefie przygranicznej, a także gruntów rolnych o powierzchni większej niż 1ha. W takich przypadkach koniecznie wymagane jest zezwolenie.
O czym należy pamiętać przed zakupem nieruchomości?
Posiadanie nieruchomości w Polsce nie stanowi podstawy do zamieszkania obcokrajowca w Polsce i uzyskania na tej podstawie zezwolenia na pobyt. Cudzoziemiec może uzyskać wizę na podstawie własności nieruchomości, przyjechać do niej, ale nie może mieszkać na stałe. Do tego potrzebuje innych podstaw (praca, studia, prowadzenie działalności gospodarczej, małżeństwo z obywatelem Polski itd.).
Jak uzyskać zezwolenie MSWiA na zakup nieruchomości?
Trzeba zacząć od znalezienia nieruchomości, która spełnia wymagania obcokrajowca, a której właściciel zgodzi się czekać, aż cudzoziemiec dostanie pozwolenie na zakup i będzie mógł podpisać akt notarialny. Przy dość wysokiej aktywności na rynku jest to trudne zadanie i zwykle rozwiązuje się je za pomocą zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, ponieważ przy budowie dużego osiedla bliźniaków czy domów mieszkalnych deweloperzy są zwykle skłonni czekać na realizację transakcji. W takim przypadku podpisywana jest umowa rezerwacyjna, wskazujemy termin zakupu, wpłacana jest oplata rezerwacyjna, po czym możemy przygotowywać dokumenty do wniosku do Ministerstwa. Drugą opcją, przy której właściciele są gotowi czekać, aż cudzoziemiec dostanie zezwolenie, są drogie domy i działki, z ceną wyższą niż rynkowa, na które nie ma dużego popytu, a właściciel jest zadowolony z każdego nabywcy.
Jakie dokumenty należy przygotować?
Przede wszystkim wniosek napisany w zwyklej formie pisemnej. Nie ma standardowego wzoru. We wniosku należy podać dane wnioskodawcy, dane nabywanej nieruchomości, cel jej nabycia, informacje o sprzedającym. Do wniosku należy dołączyć pełny pakiet dokumentów dotyczących nieruchomości, potwierdzenie, że sprzedawca jest gotów sprzedać nieruchomość i za jaką wartość, na jakiej podstawie została zakupiona nieruchomość, informacje o celu nabycia, dokument potwierdzający istnienie środków na zakup oraz dokumenty potwierdzające związek obcokrajowca z Polską (pochodzenie polskie, małżeństwo z obywatelem polskim, zezwolenie na pobyt stały lub czasowy, status rezydenta UE), potwierdzenie, że jest wspólnikiem firmy zarejestrowanej i prowadzącej działalność w Polsce, dowód wniesienia opłaty w wysokości 1570 zł. Lista dokumentów może zostać rozszerzona w dowolnym momencie, Ministerstwo może wymagać dodatkowego dokumentu, dlatego przy tworzeniu pakietu dokumentów należy uczynić go jak najbardziej kompletnym, ponieważ każda prośba Ministra o uzupełnienie wydłuża okres oczekiwania o co najmniej miesiąc. Bardzo ważne jest, aby pamiętać o terminowym złożeniu dokumentów, aby zezwolenie zostało wydane przed wygaśnięciem umowy przedwstępnej z właścicielem nieruchomości i przed końcem terminu ważności zezwolenia na pobyt (jeśli jest to podstawa więzi obcokrajowca z Polską).
Co w przypadku gdy środki pieniężne na zakup pochodzą z kredytu hipotecznego?
Ten rodzaj finansowania zakupu nieco komplikuje sytuację, ponieważ przy składaniu dokumentów cudzoziemiec powinien potwierdzić dostępność środków pieniężnych na zakup. W przypadku kredytu hipotecznego należy dołączyć pozytywną decyzję banku o wyrażeniu zgody na sfinansowanie zakupu. Ważność takiej decyzji w polskich bankach wynosi co do zasady 3 miesiące, a jeśli cudzoziemiec w tym terminie nie uzyska pozwolenia na zakup nieruchomości, traci ona ważność i obcokrajowiec musi złożyć wniosek kredytowy jeszcze raz.
Promesa
Tzw. wstępna decyzja Ministerstwa jest jakby obietnicą wydania obcokrajowy zezwolenia na zakup nieruchomości. Jej ważność wynosi 1 rok od daty wydania. Promesę można otrzymać z góry, bez podawania dokumentów dotyczących nieruchomości, a opłata wynosi tylko 98zł. Termin rozpatrzenia wniosku z promesą jest taki sam, ale jednocześnie cudzoziemiec ma gwarancję, że wybierając nieruchomość i wpłacając zadatek, otrzyma pozwolenie na zakup.
MSWiA może odmówić wydania zezwolenia na zakup nieruchomości z następujących powodów:
– obcokrajowiec nie udowodnił swojego związku z Polska,
– stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
– zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest sprzeczny z polityką społeczną i ochroną zdrowia.
Gdzie można złożyć dokumenty?
Można to zrobić w MSWiA RP w Warszawie, pocztą lub przez pełnomocnika.
Wsparcie
W Keller Williams Partners funkcjonuje dział współpracy z klientami zagranicznymi, w tym również nie będącymi obywatelami UE, gdzie klient może uzyskać fachowe doradztwo w zakresie zakupu nieruchomości, uzyskania pozwolenia na zakup nieruchomości, kredytu hipotecznego w razie potrzeby. Nasi specjaliści rozmawiają w rożnych językach. Serdecznie zapraszamy do współpracy!
Autor: Natalia Zaitseva
Operating Principal Keller Williams Partners
Planując sprzedaż czy zakup nieruchomości skorzystaj z doświadczonego pośrednika. Po więcej porad i artykułów odwiedź www.kwpoland.com/blog oraz zobacz nasze video www.kwpoland.com/video. ZAPRASZAMY
