Pierwszą czynnością, którą powinniśmy wykonać, przygotowując się do zakupu nieruchomości jest sprawdzenie księgi wieczystej. Ta czynność nie zajmuje wiele czasu, ale za to może oszczędzić nam licznych problemów w przyszłości. Szczególnie ważnym elementem procesu analizy treści księgi wieczystej jest dokładne sprawdzenie czy nie zawiera ona wpisów dotyczących praw, roszczeń i ograniczeń, które ujawnia się w specjalnie do tego celu przeznaczonym, dziale III księgi wieczystej. Mogą tam znaleźć się informacje o takich obciążeniach, jak służebność osobista mieszkania lub umowa dożywocia.
Wskazane powyżej pojęcia często są ze sobą mylone. Wiele osób nie potrafiąc wskazać istotnych różnic, używa tych określeń również zamiennie. Niestety nie poświęcając większej uwagi istocie i wadze obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej, narażamy się na spore problemy. Należy pamiętać, że gdy w dziale III księgi wieczystej napotkamy informację o służebności osobistej lub dożywociu, zanim zdecydujemy się na zakup obciążonej nimi nieruchomości, powinniśmy dokładnie zapoznać się ze skutkami prawnymi, jakie za sobą niosą.
Jakie uprawnienia ma służebnik, a jakie dożywotnik?
Troska o prawo do posiadania dachu nad głową, towarzyszy w szczególności osobom, które zdecydują się podarować swoją nieruchomość swoim bliskim, najczęściej dzieciom lub rodzeństwu, a jednocześnie nie dysponują inną nieruchomością, w której mogliby zamieszkać. Więzi rodzinne powinny stanowić w tym przypadku wystarczająco trwały fundament umowy, jednak wielu obdarowujących dąży do tego, aby zabezpieczenie swoich interesów sformalizować właśnie w postaci służebności mieszkania lub umowy dożywocia. Jakie są zatem różnice pomiędzy tymi rodzajami obciążeń?
Służebnik, a więc osoba uprawniona do korzystania ze służebności osobistej mieszkania, może mieć pewność, że aż do jej wygaśnięcia, czyli do momentu śmierci służebnika, będzie miał on prawo do korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców nieruchomości. Ta pewność jest tym większa, że służebności osobiste są niezbywalne, a więc nie można w żaden sposób pozbawić służebnika przysługującego mu prawa. Uprawnienia wynikające ze służebności osobistych regulują art. 296-305 Kodeksu Cywilnego.
Również umowa o dożywocie daje zbywcy, noszącemu wdzięczne miano dożywotnika, możliwość wspólnego zamieszkiwania z nabywcą w jednej nieruchomości. Zasadniczą różnicą jest jednak spoczywający na nabywcy obowiązek zapewnienia uprawnionemu dożywotniego utrzymania, obejmującego konieczność dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie. Krótko mówiąc dożywotnik ma być przez nabywcę traktowany jako pełnoprawny domownik, aż do chwili śmierci, w przypadku której, nabywca ma obowiązek wyprawić dożywotnikowi na własny koszt pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Podobnie jak w przypadku służebności mieszkania, prawo dożywocia jest niezbywalne. W szczególnych przypadkach istnieje możliwość zamiany obu wskazanych wyżej uprawnień na rentę, jednak jest to możliwe do zrealizowania tylko na drodze sądowej. Kwestie dożywocia zostały uregulowane w art. 908-921 Kodeksu Cywilnego.
Z lektury Kodeksu Cywilnego można wywnioskować, że podstawową różnicą między służebnością mieszkania, a dożywociem jest konieczność zapewnienia w tym drugim przypadku pełnego utrzymania, którego to obowiązku nie nakłada służebność mieszkania.
Uwaga na nieujawnione obciążenia
Warto pamiętać o tym, że samo sprawdzenie księgi wieczystej może okazać się niewystarczające. Nie ma bowiem przymusu ujawniania zawartych umów dożywocia lub ustanowionych służebności mieszkania w księdze wieczystej. Co więcej, pomimo nieujawnienia tych obciążeń w księdze, uznaje się je za obowiązujące, a co za tym idzie wynikające z nich obowiązki, z chwilą przeniesienia własności, spoczywają na nowym właścicielu nieruchomości.Nie jest to niestety jedyna niedogodność, z którą osoba nabywająca nieruchomość może zetknąć się przed jej zakupem, albo w najgorszym wypadku, już po dokonaniu transakcji. Dlatego, aby mieć pewność, że nieruchomość, którą kupujemy jest wolna od ukrytych wad, nieujawnionych obciążeń lub innych problemów, które będą spędzać nam sen z powiek przez wiele kolejnych lat, warto skorzystać ze wsparcia pośrednika w obrocie nieruchomościami. Współpracując z profesjonalistą zapewniamy sobie bezpieczeństwo transakcji kupna nieruchomości na każdym jej etapie!
Autor: Daniel Kapała
Doradca ds. Nieruchomości Keller Williams Partners
Zobacz profil
Planując sprzedaż czy zakup nieruchomości skorzystaj z doświadczonego pośrednika. Po więcej porad i artykułów odwiedź www.kwpoland.com/blog oraz zobacz nasze video www.kwpoland.com/video. ZAPRASZAMY
